Guide · Regler för mäklare
AI-bilder i bostadsannonser: så gäller FMI:s regler för mäklare
AI-bilder är tillåtna – men bara om de märks tydligt, visar rätt skala och inte förskönar bostaden. Här är FMI:s krav, var gränsen går för homestyling och fotomontage, och en checklista före publicering.
Kort svar: Får mäklare använda AI-bilder i bostadsannonser?
Ja, men bara på FMI:s villkor. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) säger att det tydligt ska framgå att en bild är AI-genererad, och att det bör anges hur bilden skiljer sig från verkligheten om det inte är uppenbart. AI-bilder får bara vara ett komplement – bostaden ska också visas i sitt verkliga skick. Möbler och tillbyggnader ska vara skalenliga, och bilder som överdrivet förskönar räknas som vilseledande.
Ansvaret ligger alltid hos mäklaren, oavsett vilket verktyg eller vilken byrå som skapat bilden.
Äkta foto och film visar bostaden som den är – det enklaste sättet att aldrig hamna i en gråzon. Foto: CB Media.
I artikeln
Vad säger FMI om AI-bilder i marknadsföringen?
Den 4 maj 2026 publicerade FMI en vägledning om AI-genererade bilder i marknadsföring. Bakgrunden är att inspektionen fått anmälningar där det varit otydligt om bilderna visade bostadens faktiska egenskaper eller inte.
FMI förbjuder inte AI-bilder. Men myndigheten ber mäklaren att först fråga sig om bilden faktiskt tillför något för säljaren och köparen – eller om den mest skapar osäkerhet. Ett exempel där AI kan vara motiverat är en omöblerad bostad, där spekulanten kan ha nytta av att se ett exempel på möblering.
Av vägledningen följer fyra krav som du bör kunna stå för i varje annons:
- Tydlig märkning. Det ska tydligt framgå att bilden är AI-genererad. Om det inte är uppenbart bör du också skriva på vilket sätt bilden inte återger verkligheten.
- Komplement, inte ersättning. Bostaden ska också beskrivas och visas tydligt i sin verkliga form.
- Rätt skala. AI-genererade möbler, altaner eller tillbyggnader får inte se större eller mindre ut än vad ytan faktiskt rymmer. Fel proportioner kan göra framställningen vilseledande.
- Ingen försköning. Bilder som överdrivet förskönar eller förvränger bostadens faktiska utseende räknas som vilseledande.
Samma sak gäller redan för vanlig bildredigering. På FMI:s sida om marknadsföring står att en mäklare som ändrar bilder måste ange att bilden är ett fotomontage, och att detsamma gäller AI-genererade bilder.
Viktigt: Det är mäklaren som ansvarar för att marknadsföringen är korrekt – oavsett om bilden kommer från en app, en fotograf, en byrå eller mäklarsystemet.
Virtuell homestyling, fotomontage och retusch – var går gränsen?
Ofta handlar det inte om att bygga pooler som inte finns, utan om mindre ingrepp: möblera ett tomt rum, byta en grå himmel eller ta bort saker från en bild. Tabellen visar hur FMI:s vägledning kan tillämpas i vanliga situationer. Den är ett stöd för din bedömning, inte en juridisk garanti.
| Situation | Går det? | Det här behöver du göra |
|---|---|---|
| Virtuell möblering av ett tomt rum | Kan vara motiverat enligt FMI | Märk bilden som AI-genererad, visa samma rum omöblerat och kontrollera att möblerna är skalenliga |
| Visualisering av utbyggnad, altan eller pool | Hög risk att vilseleda | Märk tydligt, skriv vad som inte finns i dag och se till att skalan stämmer mot tomt och yta |
| Byta himmel eller lägga in grönska | Ändrar bilden | Ange att bilden är ett fotomontage. Förskönar ändringen bostaden eller läget – avstå |
| Ta bort föremål, skador eller fläckar | Ändrar bilden | Ta aldrig bort fel eller brister som påverkar köparens bedömning. Ange fotomontage om bilden ändrats |
| Ljus, färg och vitbalans i fotot | Vanlig bildbehandling | Rummet ska se ut som när köparen kommer på visning – inte ljusare, större eller nyare |
| AI-genererad bild av hela bostaden | Ersätter verkligheten | Använd inte som enda bild. FMI kräver att bostaden visas i sin verkliga form |
En enkel tumregel: om köparen skulle bli förvånad på visningen ska bilden antingen märkas tydligt eller inte användas alls.
EU:s nya ikoner för att märka AI-innehåll
I augusti 2026 uppmärksammade Fastighetsmäklarförbundet (FMF) att Europeiska kommissionen presenterat kostnadsfria ikoner för märkning av AI-genererat eller AI-manipulerat innehåll. Ikonerna är tänkta som stöd för transparenskraven i EU:s AI-förordning och får användas fritt av företag.
FMI:s vägledning kräver inte just de här ikonerna. Kravet är att det tydligt ska framgå att bilden är AI-genererad. Men en enhetlig ikon gör märkningen lättare att känna igen. Ett bra upplägg är att kombinera ikonen med en kort text direkt i bilden eller bildtexten, till exempel ”AI-genererad möblering – rummet är omöblerat i dag”.
Tänk på att märkningen ska följa med bilden. En bild som märkts i Hemnet-annonsen men delas utan märkning i en Instagram-karusell är lika vilseledande där.
”Såld”-inlägg: samtycke och bindande köp
Ett närliggande område där mäklare varnas är eftermarknadsföring – inlägg och utskick som visar att bostaden är såld. Den 12 mars 2026 meddelade FMI en mäklare en varning i ett ärende (dnr 25-1735) där bostaden marknadsförts som såld medan köpet fortfarande var svävande på grund av en besiktningsklausul.
FMI bedömde att påståendet var vilseledande innan det var säkert att affären var bindande. Att utskicket gjorts av en assistent fritog inte mäklaren från ansvar. I beslutet påminner FMI också om tidigare praxis: mäklaren ska ha samtycke från parterna, lämpligen skriftligt, för att använda uppgifter om bostaden i marknadsföringen av den egna mäklartjänsten.
- Hämta samtycke från både säljare och köpare – och dokumentera det skriftligt.
- Vänta tills köpet är bindande, till exempel tills en besiktningsklausul har gått ut.
- Kontrollera att samtycket täcker kanalen – sociala medier, utskick och annonser.
- Gäller även automatiska inlägg. Om ”nyligen sålda” publiceras automatiskt behöver kontoret en rutin för samtycke och tidpunkt.
Mer om vad som fungerar i flödet hittar du i guiden Vad ska mäklare publicera i sociala medier?
Recensioner i marknadsföringen
Även kundomdömen granskas. I mars 2026 skickade Konsumentverket ett informationsbrev till fastighetsmäklarföretag efter att ha sett brister på flera företags webbplatser.
Använder du recensioner i marknadsföringen ska det direkt vid recensionerna framgå:
- om och hur ni kontrollerar att recensionerna kommer från verkliga kunder – eller att ni inte gör det,
- hur ett genomsnittligt betyg räknas fram,
- om alla recensioner publiceras eller bara de positiva.
Falska recensioner, eller att ge någon i uppdrag att skriva dem, finns på den så kallade svarta listan och är förbjudet under alla omständigheter. Det gäller även omdömen som skapats med AI.
Checklista före publicering
Gå igenom listan innan en bild eller ett inlägg publiceras – på Hemnet, på hemsidan, på Instagram och Facebook.
- Är bilden ändrad med AI eller redigering? Märk den tydligt som AI-genererad eller fotomontage.
- Framgår det vad som skiljer sig från verkligheten? Skriv det i bildtexten om det inte är uppenbart.
- Finns samma rum med i verkligt skick? AI-bilden får bara vara ett komplement.
- Stämmer skalan? Kontrollera möbler, altaner och tillbyggnader mot planritningen.
- Har något fel eller någon brist tagits bort? Då ska bilden inte användas.
- Följer märkningen med i alla kanaler? Även i stories, karuseller och annonser.
- Gäller inlägget en såld bostad? Kontrollera skriftligt samtycke från säljare och köpare och att köpet är bindande.
- Används recensioner? Kontrollera att informationen om äkthet, betyg och urval finns vid omdömena.
Rum i verkligt skick och en genomtänkt inspelning ger material som håller i alla kanaler. Foto: CB Media.
Därför vinner äkta bild och film
AI-verktygen blir allt bättre. Men ju svårare det blir att skilja en AI-bild från ett foto, desto mer värde får det som bevisligen är äkta. Köparen ska fatta ett av livets största beslut, och säljaren anförtror dig sin viktigaste affär.
Vi på cbmedia tycker att man kan leka lite med ai filmer för bostäder men eftersom det är säljarens troligen livs viktigaste affär så borde man istället satsa på äkta. Det resonemanget utvecklar vi i artikeln om AI-bostadsfilm.
Äkta material har också praktiska fördelar:
- Inga märkningsfrågor. Rätt fotograferat och filmat behöver inte förklaras.
- Visningen bekräftar annonsen. Köparen känner igen bostaden när hen kommer dit.
- Mäklaren syns på riktigt. En bostadsfilm där mäklaren är med bygger ditt personliga varumärke – något en AI-bild aldrig gör.
Vill du se hur en inspelning går till steg för steg kan du läsa Så går en bostadsfilm till. Använder du drönare finns också regler för spridning av bilderna, som vi går igenom i guiden om spridningstillstånd för drönarbilder.
Så hjälper CB Media mäklarkontor att marknadsföra rätt
CB Media arbetar med mäklarkontor i hela Sverige – från norra Sverige ner till Malmö. Vi filmar riktiga bostäder med riktiga mäklare. Vi gör film, inte CGI, och därför hamnar ni aldrig i frågan om vad som är på riktigt.
Vi är Sveriges ledande aktör på boostade bostadsfilmer och officiell Meta Business Partner. Filmerna sprids med boostade annonser till rätt köpare och säljare på orten, och leadsen kommer från annonser där mäklaren själv syns. Det betyder att mäklarens varumärke växer – och att mäklaren aldrig jämförs med andra mäklare.
För det löpande flödet i sociala medier finns CB Media Social, som publicerar kontorets bostäder automatiskt i er grafiska profil. Och när Hemnet förändras, som med de nya gratisannonserna, blir det ännu viktigare att bostaden sticker ut med äkta material.
”Vi vill att du som mäklarkontor ska vara bäst på din ort, synas bäst och mest samt dra in flest heta leads.” Läs mer om hur vi arbetar med marknadsföring för mäklare, eller boka ett möte så går vi igenom ert kontor.
Följ CB Media på GoogleLägg till cbmedia.se bland dina önskade källor, så lyfter Google fram våra guider och tips när du söker.
Vanliga frågor
Frågor om AI-bilder och mäklarens marknadsföring
Ja. FMI förbjuder inte AI-genererade bilder, men det ska tydligt framgå att bilden är AI-genererad, bilden får bara vara ett komplement till bilder av bostaden i verkligt skick och den får inte vara missvisande.
Det ska tydligt framgå att bilden är AI-genererad, och om det inte är uppenbart bör det också anges på vilket sätt bilden inte återger verkligheten. Skriv det gärna direkt i bilden eller bildtexten, till exempel ”AI-genererad möblering – rummet är omöblerat i dag”.
Ja, FMI nämner just omöblerade bostäder som ett fall där AI-bilder kan vara motiverade. Bilden ska märkas, rummet ska också visas omöblerat och möblerna måste vara skalenliga i förhållande till rummets verkliga storlek.
Om du ändrar en bild ska det enligt FMI anges att den är ett fotomontage. Ändringar som döljer brister eller överdrivet förskönar bostaden räknas som vilseledande och ska inte göras alls.
Mäklaren. FMI är tydlig med att det är mäklaren som ansvarar för att marknadsföringen är korrekt och inte vilseledande, oavsett vilket verktyg som använts för att skapa innehållet.
Först när köpet är bindande, och när du har samtycke från parterna – lämpligen skriftligt. I mars 2026 varnade FMI en mäklare som marknadsfört en bostad som såld medan köpet fortfarande hölls svävande av en besiktningsklausul.
Nej, FMI:s vägledning kräver inte en viss ikon. Kravet är att det tydligt framgår att bilden är AI-genererad. Europeiska kommissionens kostnadsfria ikoner kan ändå göra märkningen enklare och mer enhetlig.
Nästa steg
Vill ni marknadsföra med äkta bild och film?
Vi filmar riktiga bostäder med riktiga mäklare, boostar filmerna lokalt och bygger mäklarens varumärke på köpet.